전세사기 최소보장제 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1 지원금 계산·신청방법

전세사기 최소보장제 11월 13일 시행에 맞춰 보증금 회수액에 따른 지원 기준과 신청 절차를 정리합니다.

전세사기 피해자가 경매나 공매를 거친 뒤에도 보증금을 충분히 돌려받지 못하면, 정부가 회수액을 따져 부족분을 지원하는 ‘최소보장제’가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.

보증금의 3분의 1을 무조건 현금으로 지급하는 제도는 아닙니다. 피해자로 인정된 사람을 대상으로, 경매 배당금과 경매차익, 임대료 지원 등 이미 회복한 금액을 반영해 지원액을 산정합니다.

신탁사기나 무권계약 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 절차도 마련됩니다. 두 제도의 차이와 계산 기준, 신청 시점을 확인해야 합니다.

전세사기 최소보장제란

최소보장제는 전세사기 피해자가 경·공매 등으로 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 그 차액을 지원하는 제도입니다.

대상은 전세사기 피해자로 공식 인정된 사람입니다. 일반적인 보증금 미반환이나 임대인과의 계약 분쟁만으로 자동 지원되는 것은 아니며, 피해자 결정 여부와 피해주택의 처분 절차 등 요건을 확인해야 합니다.

제도는 전국 단위로 시행됩니다. 강서구에 있는 주택의 피해자도 지역만으로 제외되지는 않지만, 피해자 인정과 신청 요건을 충족해야 합니다.

보증금 3분의 1 지원금 계산방법

최소보장 기준액은 임차보증금의 3분의 1입니다. 실제 최소지원금은 이 기준액에서 이미 회수했거나 지원받은 금액을 차감해 계산합니다.

차감 대상에는 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금 반환채권으로 변제받은 금액, 경매차익과 임대료 지원액 등이 포함됩니다.

예를 들어 임차보증금이 1억 5,000만 원이면 최소보장 기준액은 5,000만 원입니다. 경매 배당으로 2,000만 원, 경매차익으로 1,000만 원을 회수했다면 총 회수액은 3,000만 원입니다. 이 경우 차액인 2,000만 원이 최소지원금으로 산정될 수 있습니다.

이미 회수한 금액과 적용되는 지원 항목에 따라 실제 지급액은 달라집니다. 회수액이 기준액 이상이라면 최소보장제에 따른 추가 지원금이 없을 수 있습니다.

선지급 후정산은 누가 신청할 수 있나

신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매나 주택 처분이 끝나기 전 지원이 필요한 상황을 고려해 선지급 후정산 절차를 이용할 수 있습니다.

선지급액은 최소보장 기준액에서 보증금 반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전에 받은 임대료 지원액 등을 차감해 산정합니다. 이후 경·공매나 채권 회수로 추가 금액이 생기면 지급액을 다시 정산할 수 있습니다.

최소지원금은 주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청할 수 있습니다. 그 외에는 피해주택 처분 절차가 완료된 뒤 신청하는 방식입니다. 선지급금은 LH의 피해주택 매입 또는 처분 절차가 끝나기 전에 신청할 수 있습니다.

신청은 LH에 하고 서류를 준비해야 한다

최소지원금과 선지급금의 신청 접수, 지급, 정산은 한국토지주택공사(LH)가 맡습니다. 제도 시행일은 2026년 11월 13일이며, 구체적인 접수 창구와 신청서 양식은 시행 시점의 LH 안내를 확인해야 합니다.

공식 안내에 따르면 기본 제출서류에는 전세사기 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서가 포함됩니다. 경매 배당표나 배분계산서, 임대보증금 반환채권 변제 관련 서류도 필요할 수 있습니다.

신청 후 LH는 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정합니다. 불가피한 사유가 있으면 한 차례, 최대 30일까지 연장할 수 있습니다. 결정이나 지급액에 이견이 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

기존 임대료 지원을 받았다면 확인할 점

최소보장액 계산에는 임대료 지원 등 기존에 받은 지원이 반영될 수 있습니다. 따라서 지역에서 제공하는 주거비 지원이나 다른 피해자 지원을 받았다고 해서 최소지원금이 그대로 더해지는 것은 아닙니다.

지원액을 받은 뒤 보증금이나 관련 채권을 추가로 회수해 반납 사유가 생기면 신고하고 해당 금액을 반환해야 합니다. 정해진 기간 안에 반환하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

최소보장제는 보증금 전액을 보장하거나 전세보증보험금을 지급하는 제도와 다릅니다. 실제 지급액은 피해자 결정 여부, 주택 처분 결과, 경매 배당과 경매차익, 임대료 지원 등 개인별 회수 내역을 합산해 결정됩니다.

자주 묻는 질문

보증금의 3분의 1을 누구나 받나?

아닙니다. 전세사기 피해자로 인정된 사람을 대상으로 하며, 이미 회수한 금액과 임대료 지원 등을 계산한 뒤 부족분이 있을 때 지원합니다.

강서구 피해자도 신청할 수 있나?

강서구 전용 사업이 아니라 전국 단위 제도입니다. 강서구 피해자도 피해자 인정과 신청 조건을 갖추면 대상이 될 수 있습니다.

경매가 끝나기 전에 신청할 수 있나?

일반적인 최소지원금은 피해주택의 처분 절차가 끝난 뒤 신청하는 방식입니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 요건에 해당하는 경우 선지급 후정산을 신청할 수 있습니다.

지원금을 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 어떻게 되나?

추가 회수로 반환 사유가 생기면 그 사실을 신고하고 해당 금액을 정산·반환해야 합니다.

신청 전 확인할 사항

전세사기 피해자로 공식 결정됐는지 먼저 확인하고, 임대차계약서와 피해주택 등기사항, 배당 및 반환채권 회수 내역을 준비하는 것이 좋습니다.

임대료 지원을 포함해 이미 받은 지원이 산정액에 반영될 수 있으므로, 개인별 계산은 LH의 공식 접수 안내와 결정 결과를 기준으로 확인해야 합니다.

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